信息来源：宿迁市沭阳地税局 作者：曹崇谦 胡建波
房产税属于财产税范畴，以其财产的价值作为计征税收的基础。1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》采用两种方式确定房产税计税依据，即自用类房产按房产原值一次扣除10%至30%后的余值（折余价值）作为计税依据、出租类房产以租金收入作为计税依据。在现行市场环境下，这两种方式均不能真实充分体现房产的实际价值，房产税计征税负不公、重复征税，纳税人规避税收的趋势越发明显。
一、现行税制下房产税从价计征的缺陷
（一）不同土地来源构成房产原值不同导致税负不公
房产的价值主要取决于承载房屋的土地价值，构成房产自身的建筑在风吹日晒雨淋等自然力的作用下，其价值日趋减少，而土地的价值伴随土地稀缺性增加和周边配套的完善，其价值逐年增长。但按不同性质或在不同时期取得的类似土地，并入房产原值的土地价值极不均衡。如行政划拨土地、协议受让土地、租用的土地一般是零地价或低地价取得土地使用权，其并入房产原值的地价相对较低。而竞拍方式取得土地因其市场竞争充分，其取得土地的成本明显高于上述取得土地方式，两者并入房产中的土地价值相差甚远。再如，近年来一些城市老城区改造项目取得土地成本相对于尚未改造项目的土地成本也是几何级增量，因不同方式或时期取得土地成本差异性存在，导致类似地段相似房产原值差异较大，税收负担悬殊很大。
（二）类似房产建造过程相关条件和方式不同构成房产原值差异，导致税负不公
从价计征房产税的计税依据是《条例》规定的折余价值，折余价值的基础是纳税人账面记载的房产建造的初始价值，不同纳税人建造类似的房产因条件不同导致资本化金额不同。如纳税人借款建造房产，建造期间的借款利息要资本化处理，构成房产原值，资金充足的纳税人则无需借款，不会发生利息支出；再如纳税人建造过程中发生的工程物资盘亏、工程物资或在建工程的报废和毁损，若工程继续施工的，要将施工过程中产生的资产净损失并入在建工程，最终构成房产的原值，构成房产税计税依据。
（三）土地价值并入房产原值计征房产税形成重复征税
财税[2010]121号文件规定，从价计征房产税的，无论会计上如何核算，房价均应包含地价，房产税和土地使用税均属于财税性质，对同一财产征收两道财产税，形成重复征税。
二、现行税制下房产税从租计征的缺陷
（一）类似房产因租期、配套完善程度等差异形成租金额差额，导致税负不公
房产的租金高低除了房产内在价值外，租期的长短也是重要因素，一次签订租赁协议的租期越长，租金总额越低，税收负担越轻，反之税收负担越高。出租配套设施不完备的毛坯房产和精装房产税收负担也有很大差异性，出租精装房产其装修费用体现在租价中，装修费用潜在构成房产税的计税依据，而毛坯房产其精装费用一般由承租人承担，形成承租方的待摊费用，不构成房产税计税依据。
（二）具有市场管理功能的房产出租计税依据难以确定
现行市场环境下，商铺出租可分为两种类型。一是沿街独立铺面出租的，铺面用途、营业时间由承租方自行确定，这类单纯的铺面出租行为按租金全额计征房产税，征纳双方不会造成异议。二是封闭管理的大型卖场（城市综合体）将可营业面积分割后封闭出租给经营者，经营者要遵守管理方的统一营业时间和物业布展等，管理方在提供房产租赁同时，提供保安、保洁、市场宣传推广等服务，其收取费用中既有租金收入也包含其他服务收入，而两类收入之间没有划分标准，如采取从租计征房产税，就会存在人为调减租金收入，降低税负，如从价计征房产税，现行税制又没有明确。
三、房产税制度改革假想
（一）将房产税和土地使用税合并为房地产税
现行房产税计税依据已经包含地价，且随着时间推移，房产价值中地价占比将越来越高，对同一房产既征房产税又征土地使用税，不具有合理性。可将房产税和土地使用税合并为房地产税，按房地产处于的区域不同设计不同档次的税率，以体现税收对经济的调节作用。
（二）取消从租计征方式
从租计征房产税以租金额作为计税依据，易于确定应纳税额，但所有权不同的房产出租其税率差异较大，如江苏省政府规定对个人出租房产按5%综合税率计征出租环节税收，单位房产出租仅房产税按12%税率计税。租金虽在一定程度上体现房产价值，但不是唯一因素，房产租金收益还与租赁限期、租后使用权是否充分等因素直接相关，从租计征房产税忽略了房产的真实价值，不利于税收对经济的调节作用发挥。
（三）以房产市场价值作为房地产税计税依据
在现行市场条件下，按房产的市场价值或评估价作为房地产税的计税依据，并根据房地产所处区域不同而设计多档税率，一方面充分发挥税收对经济的调节功能，促进资源的最佳配置，另一方面完善地方税收体系，增加地方财政收入。现行房产税的计税基础是房产建造或购买时的历史成本，因不同原因导致相同或类似房产其房产税计税相差甚远，导致部分房产持有者持有成本太低，不利用资源优化配置，也不能体现税收公平性。
|
