云中飞点评：新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号：模仿虽易，创新不易，且行且关注
新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告--------------------------------------------------------------------------------新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号 新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，现将土地增值税有关政策问题公告如下：一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高云中飞点评：
一栋楼里既有住宅又有商业用房的使用商业用房层高系数调整法是一个相对比较合理的方法，源于广州地税，此番新疆地税是模仿广州地税的做法，但不知道为什么，广州市地方税务局关于明确土地增值税征管中有关问题的通知 穗地税发【2013】152号紧急叫停了层高系数法。啊啊，广州地税的做法在新疆地税得到了延续，正所谓你方唱罢我登场。以前，新疆的房地产企业羡慕死广州的房地产企业，现在，广州的房地产企业反而要羡慕新疆的房地产企业了。三十年河东三十年河西啊。
二、关于取得土地使用权所支付的金额扣除问题（一）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家规定补交的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）以出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。（三）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。（四）以“招、拍、挂”等竞价方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的实际价款及按照国家统一规定交纳的有关费用。云中飞点评：
注意纳税人所支付的实际价款这几个字。例如，某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予该企业补助3000万元作为奖励。那么，该企业进行土地增值税清算时，土地成本只能为10000万元—3000万元=7000万元。三、关于合作建房的界定问题财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。云中飞点评：
这一条，是新疆地税对上位法进行解释，新疆地税可以对上位法进行解释吗？而且，这个解释正确吗？
我们先看看财税字〔1995〕48号第二条是怎么说的：
二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
云中飞认真看了看，实在是看不出合作建房必须要以双方名义共同立项开发的意思，现在以双方名义共同立项开发的合作建房是不多见的，新疆地税可以对上位法进行解释吗？
到底什么叫合作建房？我们来看看营业税和企业所得税的规定：
国税函发[1995]156号规定的合作建房两种形式：第一种方式是纯粹的"以物易物"，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
营业税的规定也没有讲到合作建房必须要以双方名义共同立项开发，企业所得税的国税发[2009]31号 讲到了两种合作建房：第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的；第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，也没有讲到合作建房必须要以双方名义共同立项开发。
云中飞猜测，新疆地税是不是强调对甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为不认可属于合作建房呢？
相关文件：国税函[2005]1003号:
海南省地税局： 鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
相关案例：税务总局曝光4起税收违法犯罪案件剖析当前涉税案件新特点新动向
是深圳市东森房地产开发有限公司偷税案。 2012年4月，深圳市地税局稽查局对深圳市东森房地产开发有限公司进行立案检查。 经调查取证，证实东森公司与另一公司开发的某商业大厦项目，从取得土地、规划报建到销售均以东森公司作为法律主体，不符合税收法律关系上的合作建房规定。东森公司取得的房产，应认定为销售的实现，少缴了营业税、企业所得税等税款。同时，认定该公司存在编造虚假企业所得税计税依据、发票违章等问题。
税务机关对该公司追缴税款及附加967万元，罚款386万元，加收滞纳金611万元，查补收入合计1964万元。
随便说一下，云中飞还没有深圳市东森房地产开发有限公司的稽查案例的详细情况，如果有朋友有这个案例的详细资料的，请发云中飞的邮箱zhongbi2008@vip.163.com, 云中飞将会回赠云中飞的核心课件《云中飞房地产企业税务稽查技巧与案例分析》。云中飞的联系电话18926950393，非诚勿扰。四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。周运考 歪评
房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室”。首先是“有产权的车库、停车位、地下室”解释错误，根据“物权法”，凡物均有产权，在测绘报告中没有建筑面积的车库、停车位、地下室，根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）：“四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。”也可以进行产权登记。其次，“房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。”之规定违反了“中华人民共和国土地增值税暂行条例”（国务院令（1993）138号）：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题。 作者引用了《物权法》、住建部的文件、《中华人民共和国土地增值税暂行条例»的规定，但对于该规定要规范的对象没有搞清，不是车库、停车位、地下室有没有产权，而是房地产开发企业处置的车库、地下停车位、地下室销售给购房者办理产权没有。“凡物均有产权”没有错，但该政策强调的是处置后可否办理产权证，区分为征收土地增值税和按租赁对待征收房产税。
在这里，云中飞先补充一下辽宁的文件。
辽地税函〔2009〕188号 第一条：对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。根据辽宁省地方税务局《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）第五条规定：
房地产开发企业转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
沈阳市地方税务局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的批复 沈地税函(2013)54号
沈阳市地方税务局第二稽查局：
《沈阳市地方税务局第二稽查局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的请示》(沈地税二稽发[2012]8号)收悉，经深入研究并与省局沟通，现回复如下：
一、从2011年1月1日起，对符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定免税的地下人防工程，无论是自用还是出租，还是销售长期使用权，均不征收房产税。此前，未征税款不予补征。 二、对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税局[2011]183号)规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。在2012年4月10日之前，发生的出租地下停车位或出售地下停车位行为，未按从租计征房产税的，应予补缴，在2013年底前补缴的不征收滞纳金。 按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(辽地税函[2009]188号)规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次收取的租金已预征的土地增值税作为整个项日的预缴税款在清算时处理。
三、在2012年4月10日前清算结束的房地产开发项目，已按照《转发国家税务局关于印发土地增值税管理规程的通知》(辽地税函[2009]188号)规定，将房地产开发企业长期出租地下停车位、一次收取的租金确认为清算收入的，对其长期出租地下停车位或出售地下停车位使用权已按从租缴纳的房产税应予退还。 四、对房屋开发公司将地下停车位无偿移交给有关联关系的物业公司，由物业公司向业主收取租金的，按上述第一、二条规定确定物业公司是否缴纳房产税。 特此批复。 沈阳市地方税务局 2013年6月6日
云中飞点评：
辽宁地税是云中飞见过的是全国税务系统认错态度最为诚恳的一个税务局，经常勇于认错。不像一些税务局死不认错。辽宁省地方税务局最近废止了一个不得人心的公告，受到广大网友的热烈欢迎。
辽宁省地方税务局关于废止对个人投资者股息红利所得核定征收个人所得税的公告公告【2014】5号
《辽宁省地方税务局关于对个人投资者股息红利所得核定征收个人所得税的公告》（公告〔2014〕2号）自本公告发布之日起废止。
辽宁省地方税务局
2014年4月24日
这个被废止的公告是：2014第2号，而这个废止公告是2014第5号
进一步查询得知这个2号公告公布于2014年3月24日，将于5月1日起施行，在公告刚刚满月，还没正式施行的时候，被废止了。
这一方面是总局要求压力：严格执行《税收规范性文件制定管理办法》，坚决落实税收政策和管理措施公布前征求意见制度，除涉密和其他特殊情形外，制定税收规范性文件必须公开征求意见；强化备案审查，各级税务机关应当做好对下级税务机关备案文件的审查工作；全面清理税收政策文件和管理服务规定，对违反上位法、超越权限、严重影响纳税人权益，以及增加税收执法风险的税收措施，必须在规定时限内予以修改或废止。
另一方面，说明辽宁地税勇于认错，值得表扬。
回到本条，关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题，新疆地税强调的是处置后可否办理产权证，区分为征收土地增值税和按租赁对待征收房产税，新疆地税的做法是正确的。
五、关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题房地产开发企业以兼并企业方式取得土地使用权进行房地产开发，在计算土地增值税时，可以扣除国土部门出具文件中载明的土地评估价值，但不作为加计20%扣除的基数。周运考 歪评
关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题“房地产开发企业以兼并企业方式取得土地使用权进行房地产开发，在计算土地增值税时，可以扣除国土部门出具文件中载明的土地评估价值，但不作为加计20%扣除的基数。”我们知道，兼并是企业产权层面重组方式，兼并按财税字［1995］048号 ，“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.”，无论是被兼并企业存续还是注销，被兼并企业土地成本均不应变更，也不应不作为加计20%扣除的基数。
关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题。既然允许扣除，那又为什么不能作为加计20%扣除的基数呢？不能作为加计20%扣除的基数的法源在哪里？
关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题。 该政策解决的是20世纪初国有企业兼并潮时发生的“零地价”拿地的问题，很多企业土地是划拨土地，没有土地成本，兼并时国家评估地价作价抵偿安置职工的费用和企业的负债。作为兼并方是付出成本的，在开发时不考虑其土地成本是不公允的。其支付的安置职工的费用和企业的负债就是土地作价的价值，就是取得土地使用权的支出。给予扣除是符合实际的，是解决实际问题的有效措施。
云中飞点评：
这一条是新疆地税的创新，也是新疆地税这个公告云中飞最为欣赏的一个条款，这个条款是对纳税人有利的。新疆地税财行税处相关负责人cga82305讲的很清楚了，该政策解决的是20世纪初国有企业兼并潮时发生的“零地价”拿地的问题，很多企业土地是划拨土地，没有土地成本，兼并时国家评估地价作价抵偿安置职工的费用和企业的负债。作为兼并方是付出成本的，在开发时不考虑其土地成本是不公允的。其支付的安置职工的费用和企业的负债就是土地作价的价值，就是取得土地使用权的支出。给予扣除是符合实际的，是解决实际问题的有效措施。
六、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时应以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项目：（一）2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（二）2006年3月2日之后，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。周运考 歪评
六、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题“房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时应以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项目：（一）2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。”2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，投资企业土地增值税是暂免的，被投资企业在土地增值税清算时，以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除就把投资企业暂免的土地增值税免掉了。
关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题。 免征土地增值税并没有否定其前一个环节的土地作价的价值，作为下一个环节的扣除当然可以据以扣除。
云中飞点评：例如，A企业以土地使用权，成本1000万，评估价1800万元，作为对B房地产企业的投资，占其30%的股权。
项目开发以B企业名义立项。B企业在未来土地增值税清算时，土地成本是1000万，还是1800万元呢？
新疆地税认为是1800万，这是对纳税人有利的。这个条款，新疆地税其实是模仿关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）的规定做出的，青地税函〔2009〕47号是一个伟大的文件，云中飞对青岛地税的有关领导充满了仰慕。很多的税务局在模仿这个文件，例如广州、重庆、天津、湖南等等。
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知 穗地税函[2012]198号二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：
1.风险共担，利润共享的；
2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；
3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得土地增值税计税收入。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号,以下简称21号文）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。
重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知 渝地税发[2011]221号
三、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题
（一）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。
（二）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。
天津市地税局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知津地税地[2012]16号
六、以土地投资入股成立新公司的土地价值确定问题 单位将自有土地以投资入股等形式成立新公司，如其对土地进行重新评估，新公司房产原值中的土地价值以其投资入股时的土地评估价值为准
以土地投资房地产开发企业土地增值税如何计算
来源：湖南省地税局纳税服务处 作者：12366 发布时间：2013-11-28
问题：
请问母公司投资子公司一块土地，子公司是房地产开发企业，子公司将母公司投资的土地用于房地产开发，子公司在计算缴纳土地增值税时能否扣除土地价款？
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条的规定，暂免征收土地增值税的规定。因此，母公司应正常计算缴纳土地增值税。子公司在计算土地增值税时，可以依据母公司确认的收入额作为土地成本进行扣除。
写到这里，你可能会问，我所在的省没有出台类似的文件怎么办？云中飞告诉你，你可以拿青地税函〔2009〕47号和当地的税务局沟通，但前提条件是，你的上一手必须先把溢价部分即刚才的案例1800-1000=800万缴纳土地增值税，你才有和当地的税务局沟通的前提条件。七、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题（一）非房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设并转让的，其购买在建项目所支付的价款允许扣除。（二）房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的价款允许加计20%扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。云中飞点评：
如果你花了3个亿购买了一个还未完工在建项目，再投入2个亿后续建设。新疆地税说，买项目的3个亿可以扣除，而且，这3个亿也允许加计20%扣除。比原来网上流行的总局的土地增值税公告讨论稿的买项目的3个亿可以扣除，但不允许加计20%扣除的规定有进步。但是，如果你把这个拿来做税收筹划你就做错了，因为，你的上一手把整体未竣工的项目转让给你，他就属于应清算了，应清算却没有清算，属于偷税的知道吗？
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