普通住宅商品房的价格构成（镇江2007）

主要有以下几个方面构成：土地征用（出让）及拆迁补偿费、前期工程费用、建筑安装工程费用、附属公共配套设施费用、公共基础设施费用、管理费用、销售费用、财务费用、利润、税金、列入住宅商品房价格的收费项目。

 

（1）土地征用（出让）及拆迁补偿费：指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。

 

（2）前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、道路、土地平整等费用。

 

（3）房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。

 

（4）附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。如物业管理、社区用房、市政配套用房等。

 

（5）公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

 

（6）管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动必需发生的费用。目前我市一级开发资质单位40元/平方米，二级开发资质单位35元/平方米，三级开发资质单位30元/平方米。

 

（7）销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，按商品房建筑面积25元/平方米计算。房地产开发经营单位将商品房转给中介组织销售的，不计此项费用。

 

（8）财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数为（1）至（5）项之和的30%，计算时间根据实际建造时间确定。其中多层住宅（七层及以下）不超过18个月，高层住宅（八层及以上）不超过24个月。利率按国家规定的银行同期贷款利率执行。

 

（9）利润：指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数（1）至（5）项之和，经济适用房的利润率最高不得超过3%；普通住宅商品房的平均利润率最不得超过8%；高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市供求自主确定。

 

（10）税金按国家税法规定执行。

 

（11）住宅差价：如楼层差价、环境差价等要保持增减总额的代数和应当等于零。

 

（12）列入住宅商品房价格收费项目，必须经省、市价格主管部门和财政部门批准的。

 

因此商品房价格=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费用+房屋建筑安装工程费+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+利润+税金+住宅差价（+-）+列入商品房价格的收费。

 

三、普通住宅商品房价格审核中需注意以下方面问题

 

（1）房地产开发经营单位在取得国有土地使用权、建设工程规划许可证以及该项目建设工程招投标（备案）结束后，房屋主体结构达到正负零上，即可向价格主管部门申报住宅商品房销售价格。

 

（2）根据《重要商品和服务价格成本监审暂行办法》的有关规定，在住宅商品房价格审批前，实行成本认证制度，剔除不该进入成本或虚置的成本，既是保护消费者利益的需要，也是促进房地产业健康发展的需要。

 

（3）今年10月1日起《中华人民共和国物权法》施行，在核定商品房价格时给我们提出了更高的要求，对规划中与住宅相配套物业用房、社区用房、车库（车位）建造成本是否进入商品房价格必须在核价文件要明确。

 

（4）加强对房地产相关业务知识学习，尤其对房屋建筑安装方面知识要认真学习，这样在审核商品房价格时才能更相对实核定的建安成本，使核定的商品房价格更加合理、更加科学。

 

四、普通住宅商品房价格核定批复后，要跟踪管理

 

1、加强商品房明码标价工作的跟踪管理。房地产开发企业是否按商品房明码标价规定的要求，在销售处醒目位置设置商品房标价表，是否公布了物价部门的价格核定文件，必须及时指出和纠正。避免发生消费者讨价还价以为赚到便宜，到物价部门一了解，结果还是发现被“宰了一刀”的情况，使消费明明白白购房，房地产开发企业真正做到诚实经营。营造房地产市场的良好环境。

 

2、加强对商品房销售“一价清”制度的跟踪管理。除政策代收代缴的费用，在房价之外一律不得强行收取任何费用。

 

3、及时公布房价信息和房价政策。在价格网站及时公布物价局对各开发经营单位楼盘价的批复文件和有关房价政策。