蔡桂如点评：国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告

国家税务总局公告2014年第2号

发文日期：2014-01-08

现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下： 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。 　　特此公告。                                 国家税务总局                                   2014年1月8日

蔡桂如（微信caiguiru,公众微信gzcaiguiru）

 

“纳税人不承担土地出让价款”应该是少承担部分土地出让价款，即毛地开发，从实践看，有的项目是取得的净地，承担土地出让价款，政府再支付回迁安置房款给房地产开发企业，2号公告是否会按照实质重于形式来征收营业税？

 江苏的成本利润率目前是15%，常州按物价部门核定构成开发项目销售基准价格的成本部分的数据确定，显然是包含回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

 

 

 

财政部国家税务总局令第52号第二十条

第二十条　纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　　（三）按下列公式核定：
　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

 

苏地税规〔2013〕2号

　　为了正确贯彻实施税法，促进税负公平，现对全省税款征收标准予以规范统一。有关内容公告如下：

　　一、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第二十条中核定营业额的成本利润率确定为：销售不动产的成本利润率为15%，其他应税行为的成本利润率为5%。

常州市地方税务局关于明确拆迁安置有关营业税问题的通知

常地税一[2006]10号

发文日期：2006年08月06日【全文有效】

 各市、武进地方税务局，市局各分局、稽查局：

    近接基层税务机关请示，要求对从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人）根据城市规划和建设部门的要求,对取得的开发地块内原住户的房屋进行拆迁（或者委托他人拆迁）并最终以房屋安置(或偿还)住户的征税问题进行明确，根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）及《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》（苏地税函[2000]309号）文件精神,现将有关口径明确如下：

    一、拆迁安置房屋适用税目

    纳税人在房地产开发过程中安置(或偿还) 给拆迁户的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按"销售不动产"税目缴纳营业税。

    二、拆迁安置的营业税处理

    （一）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁户，对偿还原房屋面积部分不再收取房价款的，按成本价（暂按物价部门核定构成开发项目销售基准价格的成本部分的数据确定，下同）计征营业税。

    （二）纳税人以自身开发的房屋安置拆迁户，对偿还原房屋面积部分收取房价款的，房价款高于成本价的以实际取得的收入征收营业税；房价款低于成本价的以成本价计征营业税。超面积补差价款以实际取得的收入计征营业税。

    （三）纳税人外购房屋安置拆迁户的，按《财政部国家税务总局关于营业税若干政策的通知》（财税[2003]16号）相关规定计征营业税。

    （四）对于政府定价定向销售的专门用于安置乡镇拆迁户的安置小区，其安置价格低于成本价格的以实际安置价格征税；安置价格高于成本价的以实际取得的收入征收营业税。超面积补差价款以实际取得的收入计征营业税。

    三、纳税人应留存备查及向税务机关备案的资料

    （一）纳税人应将与拆迁户签订的拆迁安置协议留存备查。

    （二）纳税人在安置过程中应向被安置人开具合法结算凭证并留存备查。

    （三）纳税人应将物价部门核定销售基准价格及成本的有关材料报送主管地税机关备案。

    （四）对于专门用于安置乡镇拆迁户的安置小区，纳税人应将政府部门对该小区的用途及定价证明报送主管地税机关备案。