蔡桂如点评：侯旭志律师批驳万科的回应：万科自证除土增税外还涉嫌偷逃企业所得税11亿元

【万科原文】

    近日有媒体报道称，我公司2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。经本公司核实，实际情况如下：

    1、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（国税发[2006]187号文）及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文）的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。

【侯旭志律师事实与法律分析】

央视节目自始至终说的是万科的项目早就达到“可以清算条件”。

可以清算条件具体指：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的；或者取得销售或者预售许可证满三年仍未销售完毕的等。只要符合其中任何一个条件，主管税务部门便可以要求纳税人进行土地增值税清算。

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》有关土地增值税清算，的确有“应清算”和“可以清算”的不同提法，但税务部门有应收尽收也就是可征必征的职责。

而且，财政部财政科学研究所（该所多年来为我国培养了大量的财政、税务、会计及财务界高级人才）副所长、研究员、博士生导师刘尚希在央视节目中明确指出： “可以清算”，并非“可以不清算”，达到可以清算条件，就必须清算。法理上，万科已经拖欠土地增值税。

附：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》中有关“应清算土地增值税条件”与“可以清算土地增值税的条件”的两条规定：

第九条、纳税人符合下列条件之一的，“应进行土地增值税的清算”。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第十条、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算”。

【蔡桂如点评】“第十条、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”，在主管税务机关没要求纳税人进行土地增值税清算前，万科没有必须清算的义务，对主管税务机关而言“可要求”不是“应当要求”，不然主管税务机关就会被判定渎职了。一线税务官员伤不起！

【万科原文】

具体如下：

（一）广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件。

（二）吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。

（三）广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。

【侯旭志律师事实与法律分析】

央视节目一直强调的是，万科及税务局应按国家税法规定，分期项目，分期清算。吉林万科城、广州万科同福西项目即万科华庭、广州金域蓝湾、以及广州柏悦湾等4个一期项目已达到土地增值税清算条件，而未如期申报清算征缴。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

万科的回应，有意回避“土地增值税分期开发项目，以分期项目为单位清算”的事实；而且还有意混淆了分期销售比例和总项目销售比例概念。

（一）央视节目说的是万科2011年报显示，广州万科同福西项目即万科华庭一期项目，早在 2011年12月31日前其预售比例已达100%，已完全达到土增税清算条件。而非其项目整体。

（二）央视节目说的是，万科公司2011企业年报显示，截止2011年12月31日, 吉林万科城项目预售比例高达88.19%，比土地增值税清算条件规定的85%比例，高出了3.19个百分点。也就是说，吉林万科城一期项目早在2012年12月18日竣工验收后，就已经达到了土地增值税清算条件。而过去快一年了，并未如期征缴土地增值税。

此外，万科城一期项目土地增值税的清算条件与吉林万科城目前项目毛利率16%并无关系。此外，其后来几期项目清算结果毛利率是多低多高，也与万科已自行清算的一期项目无关。

央视强调的是吉林万科城一期项目土地增值税达到清算条件过去快一年了，尚未如期清算。这与项目毛利率多少无关，更与将来清算的实际结果无关。

（三）央视节目中强调的是吉林万科城、广州万科同福西项目即万科华庭、广州金域蓝湾、以及广州柏悦湾等4项目的一期项目预售比例，达到清算条件，而不是指其整体项目预售比例。

【蔡桂如点评】“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的” “主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”，文件讲的是“已转让”不是“已预售”，预售超过85%不必然意味着已转让超过85%。

吉林万科城如果项目毛利率16%，则万科不是欠交土地增值税，反而多交了。

 

 【万科原文】

根据会计准则的要求，在房地产项目产生确认收入时，应根据确认的收入和配比的成本，基于谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。此预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。预提金额仅为企业自身的估计，未来确定企业实际纳税义务时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据作为依据。

截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。

【侯旭志律师事实与法律分析】

万科此说法，歪曲了会计准则。按照会计准则要求，企业只能够按照当时的实际收入支出财务数据来计算毛利额及土地增值额及依法应补交的土地增值税金额，企业没有权力拍脑袋随便估计预提金额；如果企业随意虚列成本多提土地增值税准备金44亿，这种行为就是涉嫌偷逃企业所得税11亿元（44亿元X25%企业所得税税率=11亿元）。

此外，既然万科已经自报吉林万科城目前项目毛利率仅为16%，那么，万科还应该公开说明：当时计提吉林万科城项目，当年结算销售的时候，是按什么样的毛利率计算的准备金，且计提了多少准备金。如果当时毛利率为16%，则按税法规定，是不能计提1分钱土增税准备金的。如果当时虚高毛利率虚提准备金，那么，其行为涉嫌偷逃企业所得税。

   而且，万科预提计提土地增值税准备金的时候，也是必须严格按照账面显示的收入支出成本费用原始数据，按照税法规定来计算来计提的，并非万科老板有权随便估一个预提比例来计提！

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

【蔡桂如点评】万科对未来可能产生的土地增值税进行的计提是恰当的，不可能影响企业所得税11亿。事实上项目公司不预提土地增值税，造成项目公司提前交且多交企业所得税时有发生。国家税务总局2010年第29号公告就是为了解决这个矛盾，在项目公司注销时申请退企业所得税

 

 

【万科原文】

公司一贯守法经营，照章纳税。集团子公司及合营联营公司近三年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约144亿元。

【侯旭志律师事实与法律分析】

企业营业收入越多，说明万科从购房者身上收的钱就越多，其交纳税金就自然应该多。无论已缴纳的数额多大，也无法改变其拖欠40多亿土地增值税的事实。不能说，前面有一百个人你没偷他们的钱，最后这十个人的钱被你偷了你就应该无罪！

央视节目所述，万科对这4个一期项目已经自行清算但未如期将自行清算出来的应补交土增税及时申报当地主管税务机关也没有及时将其征缴入国库，这是一个客观事实。

央视并没有说，税务部门已经要求万科清算缴纳这四项目万科已自行清算出来的应补交土增税准备金而万科拒绝清缴。

央视节目已经清楚地揭示了：这种事实结果，是纳税人万科和征税方当地税务主管机关人员双方面的共同造成的。

【蔡桂如点评】这种事实结果，是纳税人万科和征税方当地税务主管机关严格按照税法执行共同造成的。