在房地产开发项目中，经常存在同一幢建筑物中，下面几层是商铺，上面若干层是住宅的情形。企业在涉税处理上，如果成本对象选择恰当，分别核算时对土地增值税产生的税收影响说明如下。

 

    案例

 

    某房地产企业开发某商住楼项目，该楼盘共6层，每层10000平方米，项目立项时下面3层为商铺，上面3层为住宅房产。预计商铺平均销售单价6000/平方米，住宅平均售价3000元/平方米。预计整幢楼建筑成本132000000元（其中利息6000000元、不可加计扣除的规费6000000），商铺精装修成本30000000元。

    假设该楼盘的商铺和住宅全部实现销售，营业税金及附加为销售房地产开发费用收入的5.6%，暂不考虑其他税调整事项。

    在日常财务核算中，在成本对象的选择上，企业有两种方案可以选择，即以整幢建筑物作为成本对象的一般性做法和以商铺、住宅分别作为成本对象的做法。

    如果企业在日常财务核算中，将整幢建筑物作为一个成本对象核算，则税务机关会以商铺精装修成本与住宅成本无法区分为由，要求将商铺装修成本并入建安总成本，在商铺与住宅之间按建筑面积比例分摊；如果商铺、住宅分不同的成本对象核算，则企业有充分的理由将总建筑成本在商铺和住宅成本中分摊，商铺的精装修成本直接计入商铺成本，税务机关一般无异议。

 

    以整幢建筑物作为成本对象的土地增值税计算

    1.商铺应缴纳土地增值税的计算：

    ①商铺收入：30000×6000＝180000000（元）。

    ②商铺不含利息、规费的成本：（132000000＋30000000－6000000－6000000）÷60000×30000＝75000000（元）。

    ③商铺成本中不可加计扣除的规费：3000000元。

    ④房地产开发费用：75000000×10%＝7500000（元）。

    ⑤财政规定的加计扣除金额：75000000×20%＝15000000（元）。

    ⑥可扣除的经营税金及附加：180000000×5.6%＝10080000（元）。

    ⑦扣除额合计：110580000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值额：69420000元。

    ⑨增值率：69420000÷110580000＝62.78%。

    ⑩应缴土地增值税：69420000×40%－110580000×5%＝22239000（元）。

    2.住宅应缴纳土地增值税的计算：

    ①住宅收入：30000×3000＝90000000（元）。

    ②住宅不含利息、规费的成本：（132000000＋30000000－6000000－6000000）÷60000×30000＝75000000（元）。

    ③住宅成本中不可加计扣除的规费：3000000元。

    ④房地产开发费用：75000000×10%＝7500000（元）。

    ⑤财政规定的加计扣除金额：75000000×20%＝15000000（元）。

    ⑥可扣除的经营税金及附加：90000000×5.6%＝5040000（元）。

    ⑦扣除额合计：105540000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值额：－11493000元。

    ⑨增值率：0。

    ⑩应缴土地增值税：0元。

    财务核算上，以整个建筑物作为成本核算对象，在精装修成本不能合理分摊到商铺的前提下，整幢建筑物土地增值税清算应缴纳土地增值税22239000元。

 

    商铺、住宅分成不同的成本对象核算的土地增值税计算

    1.商铺应缴纳土地增值税的计算：

    ①商铺收入：30000×6000＝180000000（元）。

    ②商铺不含利息、规费的成本：（132000000－6000000－6000000）÷60000×30000＋30000000＝90000000（元）。

    ③商铺成本中不可加计扣除的规费：3000000元。

    ④房地产开发费用：90000000×10%＝9000000（元）。

    ⑤财政规定的加计扣除金额：90000000×20%＝18000000（元）。

    ⑥可扣除的经营税金及附加：180000000×5.6%＝10080000（元）。

    ⑦扣除额合计：130080000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值额：49920000元。

    ⑨增值率：＝38.38%。

    ⑩应缴土地增值税：49920000×30%＝14976000（元）。

    2.住宅应缴纳土地增值税的计算：

    ①住宅收入：30000×3000＝90000000（元）。

    ②住宅不含利息、规费的成本：（132000000－6000000－6000000）÷60000×30000＝60000000（元）。

    ③住宅成本中不可加计扣除的规费：3000000元。

    ④房地产开发费用：60000000×10%＝6000000（元）。

    ⑤财政规定的加计扣除金额：60000000×20%＝12000000（元）。

    ⑥可扣除的经营税金及附加：90000000×5.6%＝5040000（元）。

    ⑦扣除额合计：86040000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）。

    ⑧增值额：3960000元。

    ⑨增值率：4.60%。

    ⑩应缴土地增值税：1188000元。

    财务核算上，商铺、住宅分成不同的成本对象核算，在精装修成本能准确归集到商铺的前提下，整幢建筑物土地增值税清算应缴纳土地增值税16164000元，比以整个建筑物作为成本核算对象的方法少缴纳土地增值税6075000元。

   通过以上分析得出结论，合理划分成本对象，在土地增值税处理上也能达到节税的目的。